JUDIKATURA

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 884/2010

Změna podmínek a smlouva o smlouvě budoucí.

Právní věty

  1. Dovolací soud se zcela ztotožňuje s právním závěrem odvolacího soudu, že zjištěné změny v okolnostech, za nichž účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, jsou způsobilé vyvolat důsledky plynoucí z § 50a odst. 3 obč. zák. Jestliže v období mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a okamžikem, kdy mělo dojít k uzavření realizační smlouvy, došlo k zahájení procesu přeměny pozemků na pozemky stavební, které nemohla žalovaná v době vzniku závazku předvídat, a ve spojitosti s tím k vysokému (rovněž nepředvídatelnému) nárůstu jejich obvyklé ceny, lze uzavřít, že nastala natolik podstatná změna okolností, že po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby v dohodnutém termínu uzavřela se žalobci realizační smlouvu; její závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikl. Zjištěné změny narušily dříve vyváženou smlouvu o smlouvě budoucí v neprospěch žalované, která mohla v době jejího uzavření kalkulovat jen s nárůstem ceny pozemků určených k zemědělské výrobě a nikoli pozemků určených výhledově k zastavění.

ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobců a) A. Z. a b) J. Z., zastoupených JUDr. Zdeňkem Koschinem, advokátem se sídlem Praha 5, Štefánikova 48, proti žalované J. V., zastoupené Mgr. Josefem Smutným, advokátem se sídlem Pardubice, Třída Míru 66, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 18 C 147/2007, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové - pobočky v Pardubicích ze dne 22. září 2009, č. j. 23 Co 430/2008-918, takto:

I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
O d ů v o d n ě n í :

Okresní soud v Pardubicích rozsudkem ze dne 26. října 2001, č. j. 18 C 75/99-327, zamítl žalobu o uložení povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu ohledně pozemků parc. č. 97 a 98/9 v katastrálním území S., obec S., okres P. ve znění specifikovaném ve výroku tohoto rozsudku a rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 13. května 2002, č. j. 24 Co 31/2002-362, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 6. listopadu 2003, č. j. 18 C 75/99-512, žalobu opět zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích rozsudkem ze dne 19. října 2004, č. j. 23 Co 81/2004-551, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Ztotožnil se s právním závěrem soudu prvního stupně, že požadavku na nahrazení projevu vůle nelze pro zánik závazku vyhovět, dojde-li k naplnění podmínek § 50a odst. 3 obč. zák. kdykoli od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do dne rozhodnutí soudu. Bylo-li pro žalovanou v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí důležité, že pozemky byly určeny k zemědělskému využití, pak následně nastalou změnu využití pozemků na pozemky stavební považoval za kvalifikovanou změnu okolností, z nichž žalovaná při uzavírání smlouvy vycházela. K dovolání žalobců Nejvyšší soud České republiky rozsudkem ze dne 22. března 2007, č. j. 33 Odo 343/2005-576, rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení se závazným právním názorem, že změna okolností podle § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, jestliže k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena; pozdější změna okolností již zánik tohoto závazku za následek nemá.

Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 27. června 2008, č. j. 18 C 147/2007-850, uložil žalované povinnost uzavřít se žalobci kupní smlouvu, jíž žalobcům prodá do jejich společného jmění manželů za kupní cenu 106.598,80 Kč pozemky p. č. 97/1, 97/3, 97/4, 98/9, 98/11, 98/12, 98/13, 98/14, 98/15, 98/16, 98/17, 98/18, 98/19 a 98/20 (s blíže specifikovanými výměrami), všechny v katastrálním území a obci S., okres P., zapsané na LV č. 525 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice (výrok I.); žalobu o uložení povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu i ohledně pozemku p. č. 97/2, zapsaného na LV č. 784, pozemku p. č. 97/5, zapsaného na LV č. 782, a pozemku p. č. 97/6, zapsaného na LV č. 221 (s blíže specifikovanými výměrami), u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice pro katastrální území a obec S., zamítl (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a státu (výroky III. a IV.). Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 6. 12. 1994 smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná (osoba oprávněná podle zákona č. 229/1991 Sb.) jako budoucí prodávající zavázala prodat žalobcům jako budoucím kupujícím nemovitosti - zemědělskou usedlost čp. 21, včetně částí pozemků p. č. 340/1 (344,339,375), 299/1 (361,303), 151/1 (143), 151/6 (143), 174/5 (177), 340/2 (344), 365/1 (384), 537/1 (375), 404/1 (399), 398/3 (399), 398/9 (399), 470/5 (399), 299/3 (302/1), 283 (302/2), 477/1 (478, 98), 307/4 (361), 151/17 (143), 279/4, 523/1 (302/2), 299/7 (303), 522/1 (478), 630 (678,679,680) a část st. p. č. 137 (302/1), vše v k.ú. a obci S., s tím, že v závorkách jsou uvedena parcelní čísla podle výpisu z katastru nemovitostí, za dohodnutou kupní cenu 44.000,- Kč za jeden hektar zemědělské půdy, přičemž cena zbytku obytné části zemědělské usedlosti čp. 21 se st. p. č. 40/1 bude stanovena znalcem podle cenové vyhlášky platné v době uzavření kupní smlouvy. Žalovaná se zavázala uzavřít se žalobci kupní smlouvu do dvou měsíců od pravomocného rozhodnutí Pozemkového úřadu v Pardubicích nebo právní moci rozsudku soudu, na základě nichž nabude vlastnické právo k restituovanému majetku. Žalovaná ve smlouvě potvrdila, že při podpisu smlouvy přijala částku 280.000,­- Kč jako zálohu na budoucí kupní cenu za zemědělské pozemky. Okresní úřad v Pardubicích rozhodnutím ze dne 7. 6. 1995 č. j. 2768, které nabylo právní moci dne 7. 9. 1996, schválil dohodu o vydání nemovitostí ze dne 28. 2. 1998, kterou společnost ZEAS a. s. vydala žalované mimo jiné pozemky číslo katastrální 97, 477/1 a 98. V dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 5. 9. 1995 se účastníci dohodli, že kupní smlouvu ohledně pozemků p. č. 97 a 98 v k. ú. S. (dále jen „pozemky“, resp. „předmětné pozemky“) uzavřou do konce roku 1999, avšak pouze v případě, že tyto pozemky nebudou rozhodnutím správního orgánu o umístění stavby určeny k zastavění. Za takové situace mají budoucí kupující k předmětným pozemkům pouze předkupní právo. Žalovaná byla ke dni podání žaloby vedena na LV č. 525 jako vlastnice pozemků p. č. 97 a 98/9 v k. ú. a obci S. Parcela č. 98/9 vznikla změnou číslování z pozemku p. č. 98 původního pozemkového katastru. Pozemek p. č. 97 před jeho doplněním do souboru geodetických informací v rámci digitalizace byl částí parcely č. 477/1, z níž vznikl oddělením. Rozhodnutím magistrátu města Pardubice ze dne 21. 6. 2006, které nabylo právní moci dne 27. 7. 2006, byly rozděleny a následně sceleny mimo jiné pozemky p. č. 98/9 a p. č. 97. Kupní smlouvou ze dne 6. 9. 1995 žalovaná prodala žalobcům pozemky p. č. 177, 301, 302/2, 339, 344, 375, 387, 479 a 480 v k.ú. S. a pozemky č. 678, 679 a 680 v k. ú. S. H. za dohodnutou kupní cenu 44.000,- Kč za jeden hektar, tedy celkem za 246.941,20 Kč. Dohodnutá kupní cena byla mezi účastníky vypořádána tak, že byla odečtena ze zálohy 280.000,- Kč předané podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, s tím, že zbytek zálohy 33.058,80 Kč bude vypořádán v souvislosti s uzavřením dalších kupních smluv. Obecně závaznou vyhláškou č. 1/96 schválenou obecním zastupitelstvem obce S. dne 17. 9. 1996 byly pozemky p. č. 97 a 98/9 zahrnuty do lokality určené ve výhledu k zástavbě. Žalovaná uzavřela dne 26. 1. 1999 s J. Č., M. a F. K. smlouvu o sdružení za účelem přeměny jejich pozemků (u žalované pozemků p.č. 97, 98/9) na stavební parcely včetně vybudování inženýrských sítí a jejich následného prodeje. Rozhodnutím magistrátu města Pardubice, stavebního odboru ze dne 15. 10. 1999, č. j. ÚSO 1158/99 Chú, bylo oznámeno zahájení územního řízení o umístění stavby, obytné skupiny S., mimo jiné na pozemcích 97 a 98/9 k. ú. S. Geometrickým plánem č. 572-69/2006 byla z pozemku p. č. 97 vytvořena část p. p. 97/1, 97/2, 97/3, 97/4, 97/5 a 97/6, z pozemku p. č. 98/9 byla vytvořena část p. p. 97/1, 98/9, 98/11, 98/12, 98/13, 98/14, 98/15, 98/16, 98/17, 98/18, 98/19 a 98/20. Pozemky p. č. 97/2 , 97/5 a 97/6 žalovaná převedla na třetí osoby. Znalec z oboru ekonomiky Ing. J. K. stanovil cenu pozemků p. č. 97 o výměře 5.213 m2 a p. č. 98/9 o výměře 22.895 m2 v k. ú. S. v roce 1994 podle vyhlášky č. 178/1994 Sb. ve výši 65.441,- Kč a obvyklou cenu ve výši 140.540,- Kč; v roce 1999 stanovil cenu podle vyhlášky č. 127/1999 Sb. částkou 95.441,- Kč a cenu obvyklou částkou 224.864,- Kč. Znalec z oboru ekonomiky L. K., který zpracoval revizní znalecký posudek ke znaleckému posudku znalce K., vyšel ze zjištění, že do 31. 12. 1999 nebyla provedena změna základního územního plánu a předmětné pozemky byly k tomuto datu ornou půdou a nejednalo se o stavební pozemky. Platný územní plán však s nimi uvažoval k budoucí výstavbě. I když v daném místě a čase nebyly provedeny odpovídající inženýrské sítě a území nebylo zasíťováno, výpočet ceny se s ohledem na předpokládanou výstavbu rodinných domků odvíjel od základní ceny stavebního pozemku 35,- Kč/m2 a koeficientu 0,30 Kč. Cenu pozemků stanovil podle cenového předpisu účinného k 31. 12. 1999 ve výši 322.700.- Kč (11,84 Kč za m2) a obvyklou cenu ve výši 758.916,- Kč (27,- Kč/m2). Znalec K. nepoužil pro výpočet ceny k datu 31. 12. 1999 správný cenový předpis. Žalobci uzavírali smlouvu a její dodatek s úmyslem, že pozemky budou využívány k zemědělské výrobě. Rovněž pro žalovanou bylo důležité v době uzavírání smlouvy, že pozemky byly určeny k zemědělskému využití. Následně v roce 1996 byly pozemky určeny výhledově k zastavení, v roce 2001 byly z výhledového období pro výstavbu zařazeny do návrhového, v průběhu roku 2007 byla vydána územní rozhodnutí a stavební povolení ohledně komunikací, zpevněných ploch, kanalizace, vodovodu plynovodu, kabelového vedení a veřejného osvětlení a tyto stavby byly realizovány.

Soud prvního stupně na základě takto zjištěného skutkového stavu věci dovodil, že účastníci uzavřeli platnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve znění jejího dodatku ze dne 5. 9. 1995 podle § 50a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v rozhodném znění (dále opět jen „obč. zák.“); smlouva byla uzavřena písemně, dostatečně určitě a je prostá omylu (§ 37 odst. 1 a § 49a obč. zák.). Soud prvního stupně s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 837/98 a sp. zn. 2 Cdon 180/96 a na rozhodnutí Ústavního soudu II. ÚS 82/95 nepřisvědčil námitce žalované, že pozemky p. č. 97 a 98/9, které se zavázala žalobcům prodat, přestaly existovat v důsledku jejich rozdělení na dílčí pozemky. Dospěl k závěru, že k 31. 12. 1999 nedošlo k naplnění rozvazovací podmínky ani nezanikl závazek žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu v důsledku změny okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. Přestože pro žalovanou bylo účelové využití předmětných pozemků významné, a v době rozhodování soudu se jedná o pozemky stavební, opatřené inženýrskými sítěmi, ke konci roku konce 1999 byly stále ornou půdou a k zastavění byly určeny pouze výhledově. Až v roce 2001 byly pozemky z výhledového období pro výstavbu zařazeny do návrhového období. Ceny pozemků se výrazně zvýšily až v roce 2007 po vydání územních rozhodnutí a stavebních povolení na komunikace, zpevněné plochy, kanalizace, vodovod, plynovod, kabelové vedení a veřejné osvětlení. Podstatnou změnu okolností soud prvního stupně neshledal ani v tom, že cena předmětných pozemků do konce roku 1999 několikanásobně vzrostla, neboť s ohledem na časový odstup od doby uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do doby, kdy měla být uzavřena realizační smlouva, muselo být žalované zřejmé, že ke změně cen nemovitostí nepochybně dojde, a pro ten případ si mohla vymínit možnost smlouvu neuzavřít. Kromě toho žalovaná zcela cíleně ještě před 31. 12. 1999 činila kroky k tomu, aby dosáhla vydání rozhodnutí o umístění stavby na svých pozemcích a aby tak byla naplněna rozvazovací podmínka a bylo zmařeno uzavření kupní smlouvy.

K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 22. září 2009, č. j. 23 Co 430/2008-918, rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I. změnil tak, že zamítl žalobu o uložení povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu o prodeji pozemků p. č. 97/1 o výměře 1.413 m2 (dříve část pozemku p. č. 97 a část pozemku p. č. 98/9), p. č. 97/3 o výměře 890 m2 (dříve část pozemku p. č. 97), p. č. 97/4 o výměře 833 m2 (dříve část pozemku p. č. 97), p. č. 98/9 o výměře 12.287 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/11 o výměře 816 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/12 o výměře 992 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/13 o výměře 1.078 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/14 o výměře 871 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/15 o výměře 1.015 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/16 o výměře 81 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/17 o výměře 1.055 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/18 o výměře 853 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9), p. č. 98/19 o výměře 1.045 m2 (dříve část pozemku p. č. 98/9) a p. č. 98/20 o výměře 999 m2 (dříve část pozemku p .č. 98/9), všech v katastrálním území a obci S., okres P., zapsaných na LV č. 525 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice, za kupní cenu 106.598,80 Kč (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů, znalečném a nákladech řízení státu (výroky II. až V.). Soudu prvního stupně přisvědčil až na závěr, že povinnost žalované uzavřít se žalobci realizační smlouvu nezanikla ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. Zdůraznil, že při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí bylo pro obě smluvní strany zásadní účelové využití pozemků. Žalobci o ně měli zájem pro svou zemědělskou výrobu a pro žalovanou byly pozemky s takovým účelovým využitím nepotřebné. Odvolací soud setrval na svém již dříve vysloveném závěru, že na prostém porovnání ceny pozemků k okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a k okamžiku, kdy měla být realizační smlouva uzavřena, nelze bez dalšího založit kvalifikovanou změnu okolností. Účastníci smlouvy si totiž mohou vyhodnotit možný nárůst cen vlivem inflace a jiných předpokládaných okolností. Ze skutečností zjištěných zejména ze znaleckého posudku znalce K. dovodil, že v mezidobí od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do 31. 12. 1999 došlo k výraznému (šestinásobnému) zvýšení obvyklé ceny pozemků nikoli vlivem inflace, nýbrž vlivem změny územního plánu obce S. v možném budoucím využití pozemků - ve výhledu k zástavbě, kdy i v sousedních lokalitách byly vystavěny rodinné domky. Takový cenový nárůst byl pro žalovanou z pohledu předpokládaného nárůstu spotřebitelských cen v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nepředvídatelný. I když nastalá změna účelového využití pozemků ke konci roku 1999 nebyla tou, na niž byla vázána rozvazovací podmínka v dodatku ze dne 5. 9. 1999 - pozemky nebyly určeny přímo k zastavění - šlo o změnu, která proces přeměny pozemků na pozemky stavební zahájila a kvalitativně zásadně změnila podmínky, z nichž účastníci smlouvy o smlouvě budoucí při jejím uzavření vycházeli. Odvolací soud proto uzavřel, že po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu se žalobci uzavřela; její závazek zanikl ve smyslu § 50a odst. 3 obč zák. Oproti soudu prvního stupně považoval za nerozhodné, že žalovaná činila kroky směřující k vydání rozhodnutí o umístění stavby, neboť je posoudil jako legitimní s přihlédnutím k obsahu dodatku ze dne 5. 9. 1995; v něm žalobci sjednali jako rozvazovací podmínku rozhodnutí o umístění stavby. Pro takový případ bylo možno předpokládat nejen souhlas vlastníka pozemků s takovým rozhodnutím, ale i jeho iniciativu. Žalobci sami se naopak snažili vydání takovému rozhodnutí do konce roku 1999 zabránit.

Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., a označili v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o. s. ř. Nesouhlasí se zjištěním odvolacího soudu, že byli iniciátory podpisu smlouvy o budoucí smlouvě, neboť sama žalovaná měla zájem o „rychlé peníze“. Oběma soudům vytýkají, že vyložily chybně rozvazovací podmínku; mají za to, že datum 31. 12. 1999 představovalo pouze termín, do kterého měla být smlouva uzavřena, a nikoli datum, do kdy mohlo dojít k rozhodnutí o umístění stavby s důsledkem zániku závazku akceptovat návrh před tímto datem předložený. Nejsou srozuměni s úvahou odvolacího soudu o legitimnosti kroků žalované směřujících k vydání rozhodnutí o umístění stavby, a to s poukazem na vydání předběžného opatření zakazujícího jí pozemky převádět na třetí osobu a na to, že pozemky užívali od jejich vydání povinnou osobou. Dále namítají, že zjištění o šestinásobném navýšení hodnoty pozemků nemá oporu v obsahu spisu a v provedeném dokazování. Odvolací soud pouze vyšel z tvrzení žalované a k jejich rozboru nepřihlédl. Prosazují, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena bez jakýchkoliv výhrad, nelze tudíž aplikovat ani výhradu „clausula rebus sic stantibus.“ Růst cen pozemků nelze považovat za nepředvídatelný, navíc žalovaná ani netvrdila, že by tato okolnost odůvodňovala zánik jejího závazku. Považují za předvídatelné, že ceny nemovitostí postupem času vzrostou, zejména pak v důsledku postupného srovnávání s cenami v Evropské unii, a to více jak o 145,56 %. Pokud žalovaná i přesto smlouvu uzavřela, musela si toho být vědoma a smlouvu považovala za pro sebe výhodnou. Zdůrazňují, že žalovaná neprokázala, s jakou cenou pozemků při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí uvažovala. Předpokladem aplikace § 50a odst. 3 obč. zák. je zjištění, z jakých okolností účastníci smlouvy při jejím uzavření vycházeli, a to teprve umožňuje učinit závěr, zda se tyto okolnosti podstatně změnily. Po podrobném popisu vývoje situace s pozemky ke dni podání dovolání poukazují na atypický postup odvolacího soudu, který rozhodl o odvolání žalované vykazujícím vady, jež byly odstraněny až po pěti měsících, a na průběh odvolacího jednání, kdy jim nebyl dán stejný prostor k přednesu jako zástupci žalované. Pouze v rovině domněnky vyjadřují názor o ne zcela nestranném posouzení dané věci. Z uvedených důvodů navrhují, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. s. ř.“).

Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas subjekty k tomu oprávněnými při splnění podmínky jejich advokátního zastoupení (§ 240 odst. 1 a § 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Nejvyšší soud (§ 10a o. s. ř.) proto napadený rozsudek přezkoumal ve smyslu § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř.

Žalobci v dovolání nenamítají, že řízení je zatíženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., ani jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Jejich poukaz na postup odvolacího soudu v odvolacím řízení, který považují za atypický, zmatečnostní vadu podle § 229 odst. 1 písm. e/ o. s. ř. nevystihuje, neboť samotní žalobci s touto argumentací spojují pouhý „dojem o ne zcela nestranném posouzení dané věci“. Protože existence vad vyjmenovaných v § 242 odst. 3 o. s. ř. nevyplývá ani z obsahu spisu, dovolací soud se zabýval jen dovolacími námitkami, jak je žalobci obsahově vymezili.

Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování. Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba považovat výsledek hodnocení důkazů soudem, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z § 132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo přednesů účastníků nevyplynuly a ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popřípadě poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti je logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení § 133 až § 135 o. s. ř. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 4. 1. 2001, sp. zn. 21 Cdo 65/2000, uveřejněný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, Svazku 1, pod č. C 8).

Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. lze napadnout výsledek činnosti soudu při hodnocení důkazů, na jehož nesprávnost lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů - jen ze způsobu, jak k němu soud dospěl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné ani polemizovat s jeho skutkovými závěry (např. namítat, že soud měl uvěřit jinému svědkovi, že některý důkaz není pro skutkové zjištění důležitý, že z provedených důkazů vyplývá jiný závěr apod.). Znamená to, že hodnocení důkazů, a tedy ani skutkové zjištění jako jeho výsledek, z jiných než z výše uvedených důvodů nelze dovoláním úspěšně napadnout.

V daném případě pro vyřešení hmotněprávní otázky, zda ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. zanikl závazek žalované uzavřít realizační smlouvu, je stěžejní zjištění, zda okolnosti, ze kterých účastníci při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí kupní (tedy při vzniku závazku) vycházeli, se následně podstatně změnily. Žalovaná spatřovala změnu okolností v tom, že se v roce 1996 (tj. po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí) změnilo účelové využití původně zemědělských pozemků, které měly být předmětem kupní smlouvy, na pozemky výhledově určené pro zastavení (a vlivem toho několikanásobně narostla původně sjednaná kupní cena 44.000,- Kč za jeden hektar pozemku). Odvolací soud pro posouzení uvedené právní otázky považoval za rozhodující porovnání účelového využití pozemků a jejich ceny, z nichž účastníci při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vycházeli, a těchto dvou okolností existujících v době, kdy měla být realizační smlouva uzavřena. Jeho skutkový závěr, že motivem obou smluvních stran k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo účelové využití pozemků, má oporu v provedeném dokazování. Zjištění, že žalobci měli zájem o využití pozemků k zemědělské výrobě bylo učiněno především z výpovědí jich samotných (což potvrzuje i argumentace v dovolání). Zjištění, že pro žalovanou, která zemědělskou činnost nevyvíjela a bydlela mimo obec S., v jehož katastru se pozemky nacházejí, byly takové pozemky nevyužitelné, převzal odvolací soud od soudu prvního stupně, který je čerpal z výpovědí žalované a svědků O. a M. Rovněž z ujednání o rozvazovací podmínce sjednané v dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 5. 9. 1995 je zřejmé, že žalovaná měla zájem na prodeji pozemků, jestliže je nebylo možné využít způsobem jiným než k zemědělské výrobě. Tomu, že pozemky jsou určeny k zemědělskému využití, odpovídala i výše kupní ceny sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí. Zjištění, že obvyklá cena pozemků ke dni 31. 12. 1999 vzrostla více jak šestinásobně oproti jejich ceně ke dni 5. 9. 1995, kdy byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku, bylo čerpáno ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem z oboru ekonomiky L. K. Znalec logicky zdůvodnil svůj závěr, že i když pozemky byly k 31. 12. 1999 stále ornou půdou a nestaly se pozemky stavebními, jejich zařazení v územním plánu schváleném obecním zastupitelstvem dne 17. 9. 1996 do lokality ve výhledu k zástavbě, ovlivnila nárůst jejich obvyklé ceny ze 4,40,- Kč/m2 na 27,- Kč/m2, kterou stanovil po průzkumu trhu v daném místě a čase. K takovému zvýšení ceny nedošlo v důsledku obvyklé míry inflace v letech 1995 až 1999, ale vlivem změny územního plánu obce S. v možném budoucím využití pozemků k zástavbě. Naopak tvrzení žalobců, že v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo předvídatelné, že ceny nemovitostí postupem času vzrostou, zejména pak v důsledku postupného srovnávání s cenami v Evropské unii, a to více jak o 145,56 %, není podpořeno žádným z provedených důkazů (ani znalec K. ve znaleckém posudku s takovým důvodem výrazný cenový nárůst nespojuje). Skutkový závěr, že po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do konce roku 1999 došlo k podstatné změně okolností, za kterých účastníci smlouvu o smlouvě budoucí uzavřeli, tudíž má oporu v provedeném dokazování.

Výtky žalobců směřující proti výkladu rozvazovací podmínky v dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí jsou bezvýznamné, neboť odvolací soud svůj závěr o zániku závazku žalované v důsledku naplnění rozvazovací podmínky nezaložil.

Z pohledu dovolacího důvodu podle § 241a odst. 3 o. s. ř. lze tedy uzavřít, že odvolací soud pro své skutkové zjištění vzal v úvahu jen skutečnosti, které vyplynuly z provedených důkazů a přednesů účastníků, že žádné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány, nebo vyšly za řízení najevo, a které byly současně významné pro věc, nepominul; v jeho hodnocení důkazů a poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků, není z hlediska závažnosti, zákonnosti, pravdivosti, případně věrohodnosti logický rozpor. Z těchto důvodů nemůže dovolací soud do takového hodnocení důkazů zasáhnout a vyvozovat z něj důsledek svědčící o nesprávnosti napadeného rozsudku. Dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř. proto nebyl uplatněn opodstatněně.

V rámci dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci, žalobci zpochybnili správnost právního závěru odvolacího soudu, že zařazením pozemků v územním plánu z roku 1996 mezi pozemky určené ve výhledu k zastavení a s tím spojené několikanásobné zvýšení jejich ceny v inkriminované době je takovou změnou v okolnostech, za nichž účastníci smlouvu o smlouvě budoucí uzavírali, že po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu se žalobci uzavřela.

Právní posouzení je ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nesprávné, jestliže soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle § 50a obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (odst. 1). Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím (odst. 2). Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odst. 3).

Změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus); s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč. zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008).

Dovolací soud se zcela ztotožňuje s právním závěrem odvolacího soudu, že zjištěné změny v okolnostech, za nichž účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, jsou způsobilé vyvolat důsledky plynoucí z § 50a odst. 3 obč. zák. Jestliže v období mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a okamžikem, kdy mělo dojít k uzavření realizační smlouvy, došlo k zahájení procesu přeměny pozemků na pozemky stavební, které nemohla žalovaná v době vzniku závazku předvídat, a ve spojitosti s tím k vysokému (rovněž nepředvídatelnému) nárůstu jejich obvyklé ceny, lze uzavřít, že nastala natolik podstatná změna okolností, že po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby v dohodnutém termínu uzavřela se žalobci realizační smlouvu; její závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikl. Zjištěné změny narušily dříve vyváženou smlouvu o smlouvě budoucí v neprospěch žalované, která mohla v době jejího uzavření kalkulovat jen s nárůstem ceny pozemků určených k zemědělské výrobě a nikoli pozemků určených výhledově k zastavění. Dovolací soud sdílí názor odvolacího soudu, že pro rozhodnutí věci je bezvýznamné, že žalovaná činila kroky k tomu, aby do konce roku 1999 bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby, neboť účastníci v dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí z 5. 9. 1995 na splnění této podmínky vázali zánik závazku uzavřít realizační smlouvu (§ 36 odst. 1 a 2 obč. zák.). Ze znění ujednání obsaženého v dodatku přitom nevyplývá, že žalovaná, k jejímuž prospěchu je splnění podmínky, tak neměla právo učinit (§ 36 odst. 4 obč. zák.). Usnesením soudu prvního stupně ze dne 14. 7. 1999, č. j. 18 C 75/99-22, ve spojení s usnesením odvolacího soudu ze dne 29. 10. 1999, č. j. 22 Co 512/99-45, jímž bylo vydáno předběžné opatření, bylo žalované zakázáno zdržet se (jen) převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům na jinou osobu než na oba žalobce nebo některého z nich.

Protože se žalobcům nepodařilo zpochybnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu ani prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., dovolací soud jejich dovolání zamítl (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem o. s. ř.).

O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalované v tomto stadiu řízení nevznikly podle obsahu spisu žádné náklady, na jejichž náhradu by jinak mělo vůči žalobcům právo.

Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 28. března 2012

JUDr. Blanka Moudrá, v. r.

předsedkyně senátu

Vydáno: 28. March 2012
Vloženo: 23. April 2012

SPISOVÁ ZNAČKA

   / 

AUTOR





REKLAMA
CZECHREADYMADE - s.r.o. od 26 000,-