JUDIKATURA

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Cdo 4051/2008

Neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor (nesjednání tzv. čistého nájemného; sjednání paušální částky za nájemné a služby))

Právní věty

  1. Ujednání o nájemném určeném souhrnnou částkou, zahrnující kromě vlastního nájemného i výši úplaty za služby spolu s nájmem poskytované, jako neplatné pro neurčitost.
    Bylo-li nájemné v nájemní smlouvě sjednáno částkou zahrnující kromě úplaty za nájem i úplaty za poskytování dalších služeb, je toto ujednání neplatné pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku), což vede k neplatnosti celé smlouvy. Protože jde o absolutní neplatnost, nemohlo dojít ke konvalidaci pozdějšími dodatky, v nichž byla cena za nájem oddělena od ceny za pronajímatelem poskytované služby s ním souvisící.

32 Cdo 4051/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Galluse a soudců JUDr. Hany Gajdziokové a JUDr. Pavla Koláře v právní věci žalobkyně AMÁDEUS spol. s r.o., se sídlem v Praze 6, U silnice 949, PSČ 160 00, IČ 48585572, zastoupené Mgr. Janem Petříkem, advokátem se sídlem v Praze 1 - Novém Městě, Klimentská 1207/10, PSČ 110 00, proti žalovanému A. K., zastoupenému JUDr. Rudolfem Vaňkem, advokátem se sídlem v Liberci 3, Na Rybníčku 387/6, PSČ 460 01, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 48/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, takto:
I. Dovolání proti výrokům II. a III. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se odmítá.
II. Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se zamítá.
III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech dovolacího řízení částku 3.960,- Kč k rukám jejího zástupce Mgr. Jana Petříka do tří dnů od právní moci rozsudku.

O d ů v o d n ě n í :

Žalobou doručenou soudu dne 27. ledna 2004 požadovala žalobkyně, aby žalovanému bylo uloženo vyklidit nebytové prostory o rozloze 451,5 m2 v přízemí domu č. p. 371 stojícího na pozemku parc. č. 1483/1 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví č. 3406 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro obec a katastrální území Liberec a nacházejícího se na adrese Revoluční 13, Liberec IV - Perštýn (dále rovněž jen „sporné prostory“), jenž je v jejím vlastnictví na základě příklepu licitátora v dobrovolné dražbě konané dne 10. června 2003 v Liberci. Podle skutkových tvrzení žaloby je žalovaný nájemcem sporných prostor na základě nájemní smlouvy uzavřené se Středním odborným učilištěm železničním a stavebním dne 29. srpna 1993, ve znění jejích dodatků ze 14. února 1994, 4. března 1994, 27. srpna 1997 a 14. ledna 1999 (dále též jen „nájemní smlouva“). Ta je však od počátku neplatná. Neurčitě a tudíž neplatně je v ní sjednána výše nájemného, do níž jsou započteny i úhrady za dodávky tepla, TUV, vodného a stočného, takže z ní čistou výši nájemného nelze zjistit. Není v ní konkrétně vymezen účel nájmu, protože v tomto ohledu odkazuje na živnostenské oprávnění žalovaného, živnostenské listy však netvoří její přílohu. Neurčitě je vymezen i předmět smlouvy pro absenci situačního plánu a k jejímu uzavření nedal předchozí souhlas národní výbor (obecní úřad). Nájemní smlouva tak postrádá náležitosti upravené ustanovením § 3 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném v době jejího uzavření s důsledky podle ustanovení § 3 odst. 4 téhož zákona. Žalovaný rovněž užívá větší prostory, než je podle nájemní smlouvy oprávněn užívat. Žalobní tvrzení byla v průběhu řízení doplněna tak, že žalobkyně dala žalovanému výpověď z nájmu nebytových prostor pro porušování jeho povinností, která mu byla doručena dne 17. května 2004.
Žalovaný s obsahem žaloby nesouhlasil. Tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy nejsou podle něj dány. Protože z právních předpisů vyplývá způsob rozúčtování nákladů na služby, je určení výše čistého nájmu „jednoduchou matematickou operací“ a je kromě toho obvyklou praxí, že nájemné je určeno souhrnnou částkou zahrnující kromě čistého nájemného i platby za ostatní služby poskytované pronajímatelem. Sporné prostory jsou užívány shodným způsobem (jako provozní zázemí prodejny potravin) již od doby, kdy došlo k jejich kolaudaci a ke stejnému účelu je v souladu se svým předmětem podnikání užívá i žalovaný. Právo nájmu k nim mu vzniklo ze zákona, protože prodejnu potravin nabyl v rámci privatizace a jeho právní předchůdce, Potraviny s.p. je rovněž užíval na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla tedy fakticky změnou, popř. dodatkem původní nájemní smlouvy. Souhlas národního výboru k jejímu uzavření potřebný nebyl, protože pronajaté prostory byly využívány jako technologické zázemí pro prodejnu potravin. Pravdivé není ani tvrzení, že užívá prostory o větší, než pronajaté ploše. Žalobkyně podle něj není v řízení aktivně legitimována, protože po přestavbě byly sporné prostory stavebně spojeny s prodejnou potravin ve vedlejším domě a naopak odděleny od ostatních částí domu ve vlastnictví žalobkyně, a podle jeho názoru jsou tak stavbou vestavěnou do žalobkynina domu a nikoliv jeho součástí.
Okresní soud v Liberci rozsudkem ze dne 27. března 2007, č. j. 15 C 48/2004-227, žalobu zamítl (výrok I.), žalobkyni zavázal k náhradě nákladů řízení žalovaného (výrok II.) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (výrok III.).
Soud dospěl k závěru, že žádný ze žalobou tvrzených důvodů neplatnosti nájemní smlouvy není dán. Způsob určení výše nájemného v době uzavření nájemní smlouvy jejím účastníkům vyhovoval a později byl zpřesněn tak, že je v souladu se zákonem. Žalovaný užíval předmět nájmu v souladu s jeho stavebním určením i svým živnostenským oprávněním. Vzhledem k tomu, že prostory tvoří kompaktní celek oddělený od ostatních částí žalobkynina domu, je nájemní smlouva určitá i pokud jde o předmět nájmu. Prostory sloužily jako technické zázemí prodejny potravin a předchozího souhlasu národního výboru k uzavření nájemní smlouvy tedy nebylo zapotřebí. Za platnou neshledal ani výpověď žalobkyně, protože žádný z výpovědních důvodů v ní uvedených nebyl podle něj naplněn.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci v záhlaví uvedeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanému uložil vyklidit sporné nemovitosti (první výrok), zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů (druhý výrok) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (třetí výrok).
Odvolací soud shledal žalobkyni za aktivně legitimovanou, protože pro posouzení, zda jsou sporné prostory součástí jejího nebo vedlejšího domu, je rozhodující kolaudační stav a nikoliv faktický způsob užívání, přičemž z povolení k užívání je zřejmé, že jde o součást domu ve vlastnictví žalobkyně. Za důvodnou neshledal námitku žalovaného, že v souvislosti s privatizací prodejny potravin vstoupil do práv a povinností svého právního předchůdce i pokud jde o nájem sporných prostor. Bylo-li by tomu tak, neuzavíral by žalovaný novou nájemní smlouvu s jejich tehdejším vlastníkem. Nájemní smlouva je podle něj neplatná pro neurčitost ujednání o nájemném. Výši čistého nájemného z ní jednak nelze bez dalšího zjistit, jednak je (i s ohledem na žalovaným popsaný způsob výpočtu ceny služeb) výše kolísavá podle spotřeby služeb. S ohledem na tento závěr již odvolací soud neposuzoval další tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy, ani platnost výpovědi žalobkyně.
Rozsudek odvolacího soudu byl „ve všech jeho výrocích“ napaden dovoláním žalovaného, který jeho přípustnost opírá o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále rovněž jen „o. s. ř.“) a důvodnost o ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř.
Podle dovolatele odvolací soud pochybil ve svém závěru, že žalobkyně je v řízení aktivně legitimována, bylo-li kompetentním úřadem rozhodnuto o spojení sporných prostor s prodejnou potravin, s níž nyní tvoří samostatný prostorový a technologický celek. Stavební řád platný v době, kdy došlo ke stavebním úpravám, samostatnou změnu stavby ani neumožňoval. Nesprávný je závěr, že nevstoupil v rámci privatizace do práv předchozího nájemce, protože z důkazů provedených soudem prvního stupně vyplynul opak, a nájemní smlouva je tak pouze „kumulativní novací“ dříve uzavřených nájemních smluv. I v ní je však ujednání o nájemném určité, protože jeho výše je z ní zjistitelná. Opačný způsob posouzení (a to i dříve vydanými rozhodnutími Nejvyššího soudu) je neodůvodněným zásahem do smluvní volnosti účastníků nájemního vztahu, protože zákon o cenách, ani žádný jiný zákon určení výše nájemného souhrnnou částkou, popř. sjednání jeho kolísavé výše nevylučuje. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje dovolatel za překvapivé, protože odvolací soud jej neseznámil v průběhu odvolacího řízení se svým právním názorem, který vedl ke změně rozhodnutí soudu prvního stupně, a nedal mu tak možnost se ke změněnému právnímu názoru vyjádřit ani učinit případné důkazní návrhy.
Dovolatel navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání se závěry odvolacího soudu ztotožnila a setrvala na své předchozí argumentaci.
Dovolání není přípustné proti druhému a třetímu výroku napadeného rozhodnutí. Proti jeho prvnímu výroku dovolání přípustné je, protože jím bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé [§ 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.], není však důvodné.
Se zřetelem k době vydání rozsudku odvolacího soudu se uplatní pro dovolací řízení - v souladu s bodem 12. čl. II. přechodných ustanovení zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů a další související zákony - občanský soudní řád ve znění účinném do 30. června 2009.
Podle ustanovení § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání je vymezena v ustanoveních § 237 až 239 o. s. ř., z nichž vyplývá, že dovolání není přípustné proti rozhodnutí odvolacího soudu o nákladech řízení (toto rozhodnutí v taxativním výčtu uvedeném ve zmíněných ustanoveních není obsaženo), jak uzavřel Nejvyšší soud v usnesení ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2003. Z téhož důvodu je nepřípustné i v části, v níž směřuje proti výroku napadeného rozhodnutí o vrácení soudního poplatku. Dovolací soud proto dovolání jako nepřípustné odmítl [§ 218 písm. c) o. s. ř. a § 243b odst. 5 věta první o. s. ř.], pokud jím byl napaden druhý a třetí výrok rozsudku odvolacího soudu.
Dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumal v napadeném rozsahu (srov. § 242 odst. 1 o. s. ř.), jsa vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil (srov. § 242 odst. 3, větu první, o. s. ř.). Zabýval se proto správností právního posouzení věci zpochybněné dovolatelem [§ 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.], tedy posouzením otázky aktivní věcné legitimace žalobkyně, otázky, zda žalovaný vstoupil do nájemního vztahu jako nástupce předchozího nájemníka jako nabyvatel privatizované jednotky a otázky platnosti nájemní smlouvy s ohledem na určitost ujednání o nájemném.
Právní posouzení věci je činnost soudu, spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k závěru, zda a komu soud právo či povinnost přizná či nikoliv.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu správně určenou nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Uzavřel-li odvolací soud, že s ohledem na ustanovení § 3 a § 5 odst. 1 zákona č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu, a na skutková zjištění, která vyplynula z provedeného dokazování, zejména z listiny nazvané Investiční úkol datované dnem 11. července 1966, podle níž se pokud jde o majetkové poměry, po provedené úpravě nebytových prostor v budově ve státní správě Odborného učiliště ČSD Liberec má stát „pronajímatelem“ (správně nájemcem) závod Potraviny (a nic jiného nebylo možno zjistit ani z listiny nazvané Povolení k uvedení do trvalého užívání ze dne 23. listopadu 1972) a že provedenou úpravou nedošlo ke změně stavby, pokud jde o vlastnické poměry, jeho závěru nelze nic vytknout bez ohledu na nesprávně použitou terminologii (pojem „kolaudace“ uvedený zákon nepoužíval a tento termín se nevyskytuje v žádné ze zmíněných listin).
Nesprávnost nelze vytknout ani jeho právnímu názoru, že nedošlo k žalovaným tvrzené „kumulativní novaci“, která měla spočívat v tom, že žalovaný jako právní nástupce státního podniku Potraviny, jehož provozní jednotku vydražil, vstoupil i do jeho práv a povinností z předchozí nájemní smlouvy.
Skutkovým základem pro právní posouzení této otázky odvolacím soudem byla zjištění ze smlouvy o prodeji podniku uzavřené podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, mezi Fondem národního majetku České republiky a žalovaným dne 16. července 1993, podle níž žalovaný nabyl movitý majetek tvořící provozovnu státního podniku Potraviny Liberec č. 040 DUNAJ Liberec včetně jiných práv a majetkových hodnot, jež sloužily k jejímu provozování (dále rovněž jen „kupní smlouva“). Podle ustanovení § 15 odst. 1 zákona č. 92/1991 Sb., s vlastnickým právem k privatizovanému majetku přecházejí na jeho nabyvatele i jiná práva a závazky související s privatizovaným majetkem. Toto ustanovení však nelze chápat tak, že by žalovaný jako nabyvatel provozní jednotky, jejíž součástí byly sporné prostory, zároveň vstoupil do práv nájemce z předchozí nájemní smlouvy. Samotný zákon č. 92/1991 Sb. tuto situaci výslovně neupravuje. Z úpravy nájemní smlouvy v občanském zákoníku (dále rovněž jen „obč. zák.“) rovněž důvodnost argumentace žalovaného nelze dovodit, když ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. pamatuje na změnu v osobě pronajímatele, nikoliv však v osobě nájemce. Nedošlo ani k přikázání nájemce ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 116/1990 Sb. Odvolací soud tak správně uzavřel, že šlo o nový nájemní vztah vzniklý na základě nájemní smlouvy, byť ji žalovaný uzavíral jako nabyvatel privatizované jednotky, jejíž provozní součástí byly i sporné prostory.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 21. dubna 1998, sp. zn. 1 Odon 98/97 posoudil ujednání o nájemném určeném souhrnnou částkou, zahrnující kromě vlastního nájemného i výši úplaty za služby spolu s nájmem poskytované, jako neplatné pro neurčitost. K těmto závěrům se přihlásil i ve svých pozdějších rozhodnutích (např. v usnesení ze dne 24. září 2007, sp. zn. 28 Cdo 3487/2006, popř. v usnesení ze dne 11. června 2009, sp. zn. 2359/2008, vydaném v řízení, kde žalobce byl shodný, jako v souzené věci a jehož předmětem bylo vyklizení nebytových prostor v tomtéž domě). Dovolací soud nemá důvod se od jeho rozhodovací praxe ani nyní odchýlit. Proto uzavírá, že bylo-li nájemné v nájemní smlouvě sjednáno částkou zahrnující kromě úplaty za nájem i úplaty za poskytování dalších služeb, je toto ujednání neplatné pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku), což vede k neplatnosti celé smlouvy. Protože jde o absolutní neplatnost, nemohlo dojít ke konvalidaci pozdějšími dodatky, v nichž byla cena za nájem oddělena od ceny za pronajímatelem poskytované služby s ním souvisící (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. října 1999, sp. zn. 22 Cdo 910/98). Dospěl-li tedy odvolací soud k závěru, že nájemní smlouva je neplatná pro neurčitost ujednání o nájemném, neodchýlil se od ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.
Vzhledem k přípustnosti dovolání dovolací soud přezkoumal, zda řízení netrpí vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř. (tzv. zmatečnostmi), jakož i jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny. Tyto vady, k nimž dovolací soud přihlíží v případě přípustného dovolání z úřední povinnosti (srov. § 242 odst. 3, větu druhou, o. s. ř.), však neshledal, byť dovolatel tvrdí, že odvolací soud jimi řízení zatížil.
Dovolatel se mýlí, tvrdí-li, že napadený rozsudek je tzv. překvapivým rozhodnutím, protože odvolací soud se nezabýval posouzením faktického stavu, kdy místním šetřením bylo zjištěno, že obchodní a skladové prostory tvoří jeden stavebně samostatný prostor, a rozhodl jinak, než soud prvního stupně, aniž se svým právním názorem odchylným od právního závěru soudu prvního stupně seznámil účastníky a dal jim prostor, aby se k tomuto právnímu názoru vyjádřili. Nejedná se totiž o odchylný právní názor, ale o rozdílný závěr o skutkovém stavu na základě důkazů v řízení provedených.
Samotné hodnocení důkazů však nelze napadnout dovolacím dodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. Na nesprávnost hodnocení důkazů lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) - jen ze způsobu, jak soud hodnocení důkazů provedl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, pak není ani možné polemizovat s jeho skutkovými závěry, zejména namítat, že z provedených důkazů vyplývá jiné skutkové zjištění.
V posuzované věci dovolací soud žádné pochybení odvolacího soudu v postupu podle § 132 o. s. ř. neshledává. Odvolací soud své skutkové zjištění, že sporné nemovitosti se po přestavbě nestaly součástí prodejny potravin podrobně v napadeném rozhodnutí odůvodnil a uvedl, z jakých důkazů a skutečností, které vyšly za řízení najevo, vycházel. Ani jím provedené hodnocení důkazů nevykazuje žádný logický rozpor. Námitka dovolatele, že jde o tzv. překvapivé rozhodnutí je tak bezpředmětná.
Právě tak není důvodná ani námitka, že odvolací soud nesplnil poučovací povinnost a nevyzval žalovaného k doplnění důkazů prokazujících tvrzení, že je právním nástupcem státního podniku Potraviny, dospěl-li k opačnému závěru, pokud jde o právo nájmu ke sporným prostorám, protože odvolací soud tento názor zaujal na základě kupní smlouvy, která je v tomto směru rozhodujícím důkazem.
Dovolací soud proto uzavřel, že ani dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř. nebyl uplatněn důvodně.
Protože se dovolateli správnost napadeného rozhodnutí zpochybnit nepodařilo, dovolací soud poté, co přezkoumal napadené rozhodnutí, aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 věta prvá o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. dovolání žalovaného v rozsahu, v němž směřovalo proti prvnímu výroku rozsudku odvolacího soudu zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř, protože dovolání žalovaného bylo částečně odmítnuto a částečně zamítnuto. Žalovanému tak vznikla povinnost nahradit žalobkyni její náklady řízení, sestávající z odměny advokáta za zastoupení v řízení v jednom stupni (dovolací řízení), v němž zástupce žalobkyně učinil jediný úkon (vyjádření k dovolání) určené podle ustanovení § 7 písm. d), § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění účinném od 1. září 2006, částkou 3.000,- Kč a z paušální náhrady ve výši 300,- Kč za jeden úkon právní služby podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. září 2006, a z náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 20 % částkou 660,- Kč, celkem tedy částku ve výši 3.960,- Kč.
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněná domáhat výkonu rozhodnutí.

V Brně dne 15. dubna 2010

JUDr. Miroslav Gallus
předseda senátu

Vydáno: 15. April 2010
Vloženo: 28. March 2012

SPISOVÁ ZNAČKA

   / 

AUTOR





REKLAMA
CZECHREADYMADE - s.r.o. do 24 hodin