JUDIKATURA

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Cdo 3337/2011

Platnost závazku uzavřít budoucí kupní smlouvu

Právní věty

  1. Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.

  2. Smlouva neobsahuje vynutitelný závazek žalobkyně uzavřít kupní smlouvu s prodávajícími a ze skutkových zjištění, z nichž odvolací soud vycházel, neplyne, že se žalobkyně ke splnění takové povinnosti ve vztahu k vlastnicím nemovitostí zavázala jinak. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, jak správně odvolací soud uvedl; taková žaloba však logicky nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. Nezbývá proto, než uzavřít, že žalobkyni povinnost uzavřít kupní smlouvu nevznikla. Nevznikl-li závazek, jehož splnění smluvní pokuta zajišťovala, je ujednání o smluvní pokutě neplatné.

32 Cdo 3337/2011
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Hany Gajdziokové a soudců JUDr. Pavla Příhody a JUDr. Miroslava Galluse v právní věci žalobkyně BERTMAN s. r. o., se sídlem v Praze 3-Žižkově, Křivá 2626/11, PSČ 130 00, identifikační číslo osoby 27 56 43 04, zastoupené Mgr. Ladislavem Kočkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 709/33, proti žalované Mgr. J. M., , zastoupené JUDr. Ivetou Golasovou, advokátkou se sídlem v Praze, náměstí Jiřího z Lobkovic 2234/5, o zaplacení částky 200.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 27 C 103/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. února 2011, č. j. 16 Co 467/2010-189, takto:

I. Dovolání proti měnícímu výroku ve věci samé rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. února 2011, č. j. 16 Co 467/2010-189, se zamítá.
II. Ve zbývajícím rozsahu se dovolání odmítá.
III. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

O d ů v o d n ě n í :

Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 15. září 2010, č. j. 27 C 103/2008-166, zamítl žalobu o zaplacení částky 200.000,- Kč s příslušenstvím (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II. a III.).

Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 15. října 2007 domáhala zaplacení částky 400.000,- Kč s příslušenstvím podle dohody o rezervaci bytu ze dne 26. února 2007 (dále jen „smlouva“), kterou jako zájemkyně o koupi domu s pozemkem uzavřela se žalovanou jako zprostředkovatelkou. Žalovaná povinnost ze smlouvy nesplnila, žalobkyně proto požadovala vrácení zálohy složené na kupní cenu ve výši 200.000,- Kč a dalších 200.000,- Kč jako smluvní pokutu za porušení povinnosti žalované vést kroky k uzavření kupní smlouvy.

Ve věci bylo soudem prvního stupně již rozhodnuto rozsudkem ze dne 12. listopadu 2008, č. j. 27 C 103/2008-51, potvrzeným co do zamítavého výroku ohledně částky 200.000,- Kč s příslušenstvím (jako nároku na zaplacení smluvní pokuty žalovanou) odvolacím soudem rozsudkem ze dne 28. dubna 2009, č. j. 16 Co 81/2009-75, ve znění usnesení ze dne 1. února 2011, č. j. 16 Co 81/2009-193, když z provedeného dokazování dospěl k závěru, že žalovaná smlouvu neporušila, neboť činila veškeré kroky k podepsání smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy. Ve výroku, kterým byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni částku 200.000,- Kč s příslušenstvím (z titulu vrácení složené zálohy), odvolací soud rozsudek zrušil a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

V dalším řízení soud prvního stupně vyšel z toho, že obsahem smlouvy byl i závazek žalobkyně oznámit žalované do 26. března 2007 způsob financování koupě domu a závazek žalované vést kroky k podepsání smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy do téhož dne. V případě, že by nedošlo k podpisu kupní smlouvy žalobkyní, bylo ujednáno, že záloha propadá jako smluvní pokuta ve prospěch zprostředkovatelky. Z výslechů svědkyň zjistil, že vlastnice domu neměly na uzavření kupní smlouvy po dohodnutém datu 26. března 2007 zájem, neboť potřebovaly peníze na zajištění vlastního bydlení. Jedna z vlastnic byla též odrazena nesolidností žalobkyně, kterou spatřovala v tom, že 26. března 2007 nebyly složeny do úschovy peníze na zaplacení kupní ceny a nedošlo k podpisu smlouvy. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyni byl návrh kupní smlouvy i úřední záznam s číslem úschovy elektronicky (mailem) doručen. Z návrhu kupní smlouvy nepřímo vyplývá datum a místo, kdy má k podpisu dojít. Pokud by byly peníze do úschovy složeny, kupní smlouva mohla být v termínu podepsána. Proto uzavřel, že žalobkyně porušila povinnost ze smlouvy a žalované vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši 200.000,- Kč. Ponechala-li si tuto částku, nevzniklo jí bezdůvodné obohacení na úkor žalobkyně.

Městský soud v Praze k odvolání žalobkyně v záhlaví označeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. tak, že žalované uložil zaplatit žalobkyni částku 200.000,- Kč s úrokem z prodlení specifikovaným ve výroku (první výrok), změnil jej ve výroku III. o náhradě nákladů řízení státu (druhý výrok) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (třetí výrok).

Odvolací soud opakoval dokazování smlouvou a posuzuje její právní povahu, dospěl k závěru, že nejde pouze o smlouvu o zprostředkování podle ustanovení § 642 obchodního zákoníku (dále jen „obch. zák.“), i když závazek zprostředkovatelky obstarat za odměnu uzavření smlouvy i závazek zájemkyně poskytnout za zprostředkování odměnu, je v ní obsažen. Kromě těchto závazků, jež jsou podstatnými náležitostmi smlouvy o zprostředkování, obsahuje smlouva zejména závazek zprostředkovatelky rezervovat po stanovenou dobu žalobkyni předmětnou nemovitost a odpovídající závazky žalobkyně jako zájemkyně (oznámit financování koupě a povinnost zaplatit smluvní pokutu). Právě z ujednání týkajících se rezervace nemovitosti pro zájemkyni je v tomto řízení uplatňován nárok. Smlouva o rezervaci přitom není jako smluvní typ upravena, ujednání účastníků tedy zahrnují i tuto nepojmenovanou smlouvu uzavřenou podle ustanovení § 269 odst. 2 obch. zák. s přihlédnutím k ustanovení § 261 odst. 1 obch. zák. Svým obsahem je tak smlouva ze dne 26. února 2007 smlouvou smíšenou.

Záloha zaplacená žalobkyní ve výši 200.000,- Kč byla zadržena žalovanou jako smluvní pokuta s tím, že z důvodů na straně žalobkyně nebyla uzavřena kupní smlouva na prodej domu s pozemkem. Pro posouzení věci považoval odvolací soud za rozhodující, že podmínkou platnosti zajišťovacího závazku (smluvní pokuty podle ustanovení § 544 občanského zákoníku - dále též jen „obč. zák.“- a § 1 odst. 2 obch. zák.) je, aby byl platně uzavřen závazek hlavní - tedy závazek žalobkyně uzavřít ve smluveném termínu kupní smlouvu. Dospěl přitom k závěru, že právě takový závazek ve smlouvě obsažen není. Zdůraznil, že smlouva obsahuje pouze závazek zprostředkovatelky, že do 26. března 2007 povede kroky k podepsání smlouvy o budoucí kupní smlouvě a smlouvy kupní. S ohledem na neexistenci data, do kterého měla být kupní smlouva uzavřena, nelze ani učinit závěr, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalobkyně. Ta si zajišťovala prokazatelně prostředky na koupi delší dobu, jednoznačně však chtěla kupní smlouvu uzavřít, a byly to právě prodávající, které následně odmítly kupní smlouvu uzavřít.

Odvolací soud uvedl, že i kdyby byl závazek žalobkyně uzavřít kupní smlouvu do určitého data ve smlouvě obsažen, je takový závazek nevynutitelný, když budoucí prodávající účastníkem smlouvy nebyly. Zaváže-li se osoba k uzavření smlouvy, lze tuto povinnost logicky vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle. Taková žaloba však nepřipadá v úvahu tam, kde má smlouvu budoucí uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, ve které je závazek uzavřít smlouvu obsažen. S odkazem na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 330/2002 a sp. zn. 33 Odo 1507/2006 (jde o rozsudky ze dne 31. května 2004 a ze dne 22. dubna 2009) akcentoval, že je-li obsahem smlouvy závazek pouze jedné ze stran budoucí smlouvy tuto smlouvu uzavřít, jde o závazek neplatný, a je-li neplatný hlavní závazek, je neplatné i na něm závislé zajišťovací ujednání o smluvní pokutě. Proto uzavřel, že plnění, které žalovaná zadržuje jako smluvní pokutu, je plněním z neplatného právního úkonu podle ustanovení § 451 odst. 2 obč. zák. a žalovaná musí takto získané bezdůvodné obohacení žalobkyni podle ustanovení § 451 odst. 1 obč. zák. vydat.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, opírajíc jeho přípustnost o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“) a uplatňujíc dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.

Dovolatelka odvolacímu soudu vytýká nesprávnost závěru o tom, že se bezdůvodně obohatila ponecháním si žalované částky. Zdůrazňuje, že obě strany považovaly ujednání smlouvy za platná a řídily se jimi. Přitom jde o postup, který je v realitní kanceláři obvyklý.

Namítá, že problém sporu spočívá nikoli v neplatnosti ujednání, ale v neplnění závazku žalobkyní, která do rozhodného okamžiku nesdělila způsob financování koupě. Odvolací soud nezohlednil, že prodávající odstoupily od uzavření kupní smlouvy až poté, co žalobkyně nebyla schopna zajistit financování předmětu prodeje a rovněž po nátlakovém jednání ze strany žalobkyně. Dovolatelka vyjadřuje přesvědčení, že nárok uplatněný žalobou není oprávněný právě s ohledem na chování žalobkyně a naopak na jednání dovolatelky v dobré víře. Ani jedna ze stran smlouvy nemá právnické vzdělání, proto o platnosti svých ujednání nepochybovaly.

Za nesprávný dovolatelka považuje též závěr o nároku žalobkyně na úroky z prodlení ve výši určené odvolacím soudem a za dobu prodlení od 27. dubna 2007, neboť byla v dobré víře o platnosti závazku a navíc délku prodlení určily soudy, které svými výroky měnily stanoviska a lhůtu tak prodloužily bez přičinění žalované. Žalovaná je tak neúměrnou délkou sporu nucena nést i náklady řízení.

Navrhuje proto, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

Se zřetelem k datu vydání rozsudku odvolacího soudu se pro dovolací řízení uplatní - v souladu s čl. II bodem 7. přechodných ustanovení části první zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony - občanský soudní řád ve znění účinném do 31. prosince 2012.

Dovolatelka napadá rozsudek odvolacího soudu (posuzováno podle obsahu - srov. ustanovení § 41 odst. 2 o. s. ř.) i ve výrocích, kterými bylo rozhodnuto o nákladech řízení. V této části není dovolání přípustné, když z ustanovení § 237 až § 239 o. s. ř. jeho přípustnost dovodit nelze (k tomu srov. např. rozhodnutí uveřejněné pod číslem 4/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Nejvyšší soud proto dovolání v tomto rozsahu podle ustanovení § 243b odst. 5 věty první a § 218 písm. c) o. s. ř. odmítl.

Dovolání proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., není však důvodné.

Nejvyšší soud, jsa vázán uplatněným dovolacím důvodem a jeho obsahovým vymezením (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.), se zabýval vytýkanou nesprávností právních závěrů odvolacího soudu.

Podle ustanovení § 269 odst. 2 obch. zák. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není upravena jako typ smlouvy. Jestliže však účastníci dostatečně neurčí předmět svých závazků, smlouva uzavřena není.

Podle ustanovení § 544 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda (odstavec 1). Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení (odstavec 2).

Z ustanovení § 451 obč. zák. vyplývá, že kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat (odstavec 1). Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů (odstavec 2).

V projednávané věci vyšel odvolací soud z následujícího - dovolatelkou nezpochybněného - skutkového stavu.

Ve smlouvě dovolatelka deklarovala, že bude žalobkyni rezervovat rodinný dům s pozemkem ve smlouvě blíže specifikovaný za dohodnutou kupní cenu 3,500.000,- Kč plus provizi. Žalobkyně se zavázala složit zálohu v celkové výši 200.000,- Kč s tím, že tato záloha bude uložena u dovolatelky do doby, než dojde k podpisu kupní smlouvy, a dále se zavázala oznámit dovolatelce do 26. března 2007 způsob financování koupě domu. Dovolatelka se zavázala vést kroky k podepsání smlouvy budoucí a smlouvy kupní do 26. března 2007. V případě, že nedojde k podepsání kupní smlouvy ze strany žalobkyně, celá záloha propadá ve prospěch dovolatelky jako smluvní pokuta.

Právní závěr odvolacího soudu, podle něhož ujednání účastníků o smluvní pokutě je neplatné, neboť mezi nimi nevznikl (hlavní) závazek, jehož splnění měla smluvní pokuta zajišťovat, je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudek ze dne 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek ze dne 28. února 2008, sp. zn. 33 Odo 744/2006, rozsudek ze dne 10. května 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 a rozsudek ze dne 29. listopadu 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010, jež jsou veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu). Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tento zajištěný závazek musí být platný. Nevznikl-li totiž závazek, tedy povinnost plnit, nemůže být tato povinnost ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty za její nesplnění či porušení.

Nejvyšší soud považuje za správný i závěr odvolacího soudu o nevynutitelnosti závazku žalobkyně uzavřít kupní smlouvu do určitého data, pokud by byl ve smlouvě obsažen, nebyla-li druhá strana budoucí kupní smlouvy účastníkem smlouvy, v níž je závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu obsažen. Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Dovolatelka netvrdila, tím méně prokazovala, že by byla nepřímým zástupcem prodávajících z budoucí kupní smlouvy. Smlouva neobsahuje vynutitelný závazek žalobkyně uzavřít kupní smlouvu s prodávajícími a ze skutkových zjištění, z nichž odvolací soud vycházel, neplyne, že se žalobkyně ke splnění takové povinnosti ve vztahu k vlastnicím nemovitostí zavázala jinak. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, jak správně odvolací soud uvedl (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. Nezbývá proto, než uzavřít, že žalobkyni povinnost uzavřít kupní smlouvu nevznikla. Nevznikl-li závazek, jehož splnění smluvní pokuta zajišťovala, je ujednání o smluvní pokutě neplatné, a nezakládá tudíž důvod k tomu, aby si dovolatelka složenou zálohu ponechala z titulu smluvní pokuty. Závěr odvolacího soudu, podle něhož ponecháním si zálohy na kupní cenu složené žalobkyní, získala žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení jakožto plnění z neplatného právního úkonu podle ustanovení § 451 odst. 2 obč. zák., které je povinna vydat podle odst. 1 téhož ustanovení, je proto správný.

Správnost přisouzení úroků z prodlení dovolatelka zpochybňuje námitkou, že částku 200.000,- Kč si ponechala v dobré víře a délku prodlení do konečného rozhodnutí neurčovala ona, ale soudy, které svými rozhodnutími měnily stanoviska, a prodlení se zaplacením se prodlužovalo. Tyto námitky nejsou způsobilé zpochybnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu o nároku na úroky z prodlení, o jejich výši, počátku a trvání prodlení. Ustanovení § 517 odst. 2 a násl obč. zák. upravující důsledky prodlení dlužníka s plněním závazku, dobrou víru dlužníka nezohledňuje a pokud jde o délku řízení, probíhající spor nebrání dlužníku splnit dluh a ukončit tak prodlení se splněním peněžitého závazku. Ostatně ustanovení § 517 odst. 2 obč. zák. stanoví úrok z prodlení za prodlení dlužníka se splněním peněžitého závazku, nikoli za délku řízení o tomto nároku.

Jelikož se dovolatelce prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu správnost rozhodnutí odvolacího soudu zpochybnit nepodařilo a Nejvyšší soud neshledal vady, uvedené v ustanoveních § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., ani jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., k jejichž existenci u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.), dovolání proti měnícímu výroku ve věci samé podle ustanovení § 243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 146 odst. 3 o. s. ř., když dovolání žalované bylo zčásti odmítnuto a zčásti zamítnuto a žalobkyni podle obsahu spisu v dovolacím řízení náklady nevznikly.

Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 28. května 2013

JUDr. Hana Gajdzioková
předsedkyně senátu

Vydáno: 28. May 2013
Vloženo: 31. March 2014