JUDIKATURA

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 21 Cdo 4917/2008

K riziku neplatnosti při sjednání souhrnné ceny v kupní smlouvě o převodu nemovitostí

Právní věty

  1. Jestliže v kupní smlouvě, kterou se převádí více nemovitostí, účastníci sjednají cenu tak, že ve smlouvě není cena jednotlivých nemovitostí specifikována (a to ani odkazem na znalecký posudek), a z povahy převáděných nemovitostí je zřejmé, že nemůže jít o stejné ceny, pak platí, že je-li smlouva neplatná ohledně převodu jedné z nemovitostí, je neplatná i v části týkající se zbývajících nemovitostí (...).

21 Cdo 4917/2008

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Romana Fialy a soudců JUDr. Ljubomíra Drápala a JUDr. Zdeňka Novotného v právní věci žalobce Ing. J. T., zastoupeného JUDr. Hanou Bayerovou, advokátkou se sídlem v Českých Budějovicích, Jeremiášova č. 18, za účasti Ing. B. T., zastoupené JUDr. Halinou Klimešovou, advokátkou se sídlem v Českých Budějovicích, Široká č. 17, o vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, vedené u Krajského soudu v Českých Budějovicích pod sp. zn. 11 C 24/2007, o dovolání žalobce proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 18. června 2008, č. j. 11 Cmo 405/2007-78, takto:

I. Dovolání žalobce se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

O d ů v o d n ě n í :

Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště v Českých Budějovicích, rozhodnutím ze dne 5.3.2007, č.j. V-10079/2006-301-14, zamítl návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podle dohody účastníků o vypořádání společného jmění manželů ze dne 28.6.2006.

Žalobou podanou u Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 4.5.2007 se žalobce domáhal vkladu „výhradního vlastnictví pro Ing. J. T. a pro Ing. B. T.“ do katastru nemovitostí. Uvedl, že „byl napadeným pravomocným rozhodnutím správního orgánu dotčen ve svých právech tím, že se nestal výlučným vlastníkem nemovitostí označených v návrhu na vklad vlastnického práva a že se naopak nezbavil břímě spoluvlastnictví k nemovitostem, které podle návrhu měly naopak přejít do výlučného vlastnictví žalované“; že „vydání napadeného rozhodnutí předcházelo uzavření dohody účastníků o vypořádání jejich majetkových vztahů na dobu po rozvodu manželství a vypořádání práv a povinností mezi nimi a rozvod jejich manželství před Okresním soudem v Českých Budějovicích, jemuž byla předmětná dohoda předložena a shledána dostačující pro splnění podmínek tzv. rozvodu dohodou“; že „po právní moci rozvodového rozsudku byl podán návrh na vklad vlastnického práva“; že „reakcí na tento návrh byla výzva správního orgánu k odstranění nedostatků návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu“; že „nedostatky jsou přitom spatřovány v tom, že dohoda o vypořádání majetkových vztahů manželů na dobu po rozvodu manželství a vypořádání práv a povinností je údajně neurčitá a nesrozumitelná v tom směru, že vypořádání společného jmění jejích účastníků se týká, resp. má týkat veškerého majetku bývalých manželů a ke vkladu jsou navrhovány pouze některé z v ní uvedených nemovitostí“; že „následným rozhodnutím katastrálního úřadu byl návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítnut“; že „ani neurčitost ani nesrozumitelnost části právního úkonu týkajícího se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva nemůže založit nesrozumitelnost a neurčitost (tedy nevkladuschopnost) ohledně takových práv, která v téže listině takovými vadami postižena nejsou a která se ke vkladu (na rozdíl od prvně zmíněných) selektivně navrhují“; že „nevidí žádný rozdíl od situace, kdy v předmětném právním úkonu jsou některé nemovitosti zcela pominuty“.

Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 3.10.2007, č.j. 11 C 24/2007-43, žalobě vyhověl, když rozhodl, že „nahrazuje rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště v Českých Budějovicích ze dne 5.3.2007, č.j. V-10079/2006-301-14, tak, že se zapisuje vkladem do katastru nemovitostí výhradní vlastnictví pro Ing. J. T.“ k nemovitostem v rozsudku popsaným a že „se zapisuje vkladem do katastru nemovitostí výhradní vlastnictví pro Ing. B. T.“ k nemovitostem v rozsudku popsaným; současně uložil Ing. B. T. povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 7.379,- Kč k rukám jeho zástupce. Uvedl, že „pokud by došlo ke zkoumání dohody o vypořádání společného jmění manželů obecným soudem, posuzoval by tento platnost samotné dohody v plném obsahu, a v daném případě by bylo možné hovořit o částečné neplatnosti takové dohody právě v případě nemovitostí, které byly přiřknuty jak do vlastnictví Ing. J. T., tak Ing. B. T.“; že „ve zbývající části pak pochybnosti o vypořádání nejsou“; že „toto zkoumání však nepřísluší katastrálnímu úřadu“; že „pokud ze samotné dohody v případě zbývajících nemovitostí není sporu o tom, komu mají připadnout do vlastnictví, a vypořádání společného jmění tedy je jednoznačné, kdy nutno zmínit, že i samotný návrh na vklad do katastru nemovitostí se zabýval pouze nemovitostmi, u kterých není pochyb o tom, v čí vlastnictví mají připadnout, nepostupoval dle názoru soudu katastrální úřad správně a měl návrh na vklad těchto nemovitostí povolit“; že „katastrální úřad není oprávněn zkoumat platnost uzavřené smlouvy ani ve smyslu § 49a občanského zákona, a pokud dohoda o vypořádání společného jmění byla uzavírána a předložena soudu též v rámci rozvodového řízení, ani soud, který rozhoduje o rozvodu manželství, se v tomto smyslu platností dohody nezabývá“.

K odvolání B. T. Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 18.6.2008, č.j. 11 Cmo 405/2007-78, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že „žalobu, kterou se žalobce domáhal nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště v Českých Budějovicích ze dne 5.3.2007 č.j. V-10079/2006-301-14“ zamítl; současně uložil žalobci povinnost zaplatil Ing. B. T. na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů 15.308,- Kč k rukám její zástupkyně. Uvedl, že „v projednávané věci je právním úkonem týkajícím se převodu všech uvedených nemovitostí, které tvořily společné jmění manželů – účastníků řízení, jejich dohoda o vypořádání majetkových vztahů“; že „podle uvedené dohody měli účastníci v úmyslu vypořádat své společné jmění zcela, což vyplývá nejen z bodu IX. této dohody, ale i z toho, že se současně dohodli i na finančním vypořádání, které z uvedeného rozdělení nemovitostí vyplývá“; že „na základě toho je vypořádání jejich společného jmění nedělitelné, neboť hodnotě nemovitostí, které mají připadnout do výlučného vlastnictví toho kterého z bývalých manželů, odpovídá finanční vypořádání tak, jak je v dohodě uvedeno“; že „tak není správný závěr soudu prvního stupně o tom, že v části dohody, v níž nejsou pochybnosti o tom, jaké nemovitosti mají připadnout žalobci a jaké pak účastnici řízení, může být vklad vlastnického práva povolen“; že „dohodu účastníků nelze štěpit na část, která je nepochybná, a na část, o níž pochybnosti o způsobu vypořádání společného jmění jsou“; že „předmětná dohoda je neurčitá a nesrozumitelná v tom, že sporné nemovitosti zahrnuje jak mezi nemovitosti, které mají připadnout do výhradního vlastnictví žalobce, tak současně do výhradního vlastnictví Ing. B. T.“

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Namítá, že „je běžnou praxí, že k vypořádání celé masy společného jmění manželů nedochází najednou, ale třeba i postupně, ať je tomu tak v důsledku výslovné vůle účastníků nebo jejich opomenutí“; že „takový postup pak nikterak nebrání jednak vydání rozvodového rozsudku u tzv. rozsudků dohodou ani případnému následnému vypořádání zbývajícího společného jmění z různých důvodů nevyčerpaného prvním (případně druhým nebo dalším) úkonem, aniž by se v ustálené judikatuře objevila pochybnost o platnosti takového nevšeobsažného úkonu směřujícího k vypořádání společného jmění, učiněného na počátku“; že „při řízení o vkladu vlastnického práva rozhodující orgán navíc nezkoumá platnost listiny, která má být podkladem pro navrhovaný vklad“; že „v tomto smyslu pak zkoumání předmětné listiny katastrálním úřadem (nebo následně soudem v pozici rozhodujícím za použití stejných kritérií jako katastrální úřad) ve světle ustanovení § 5 katastrálního zákona neodůvodňuje ani možnost učinit závěr, že případná neplatnost listiny v její části znemožňuje provedení vkladu ohledně nemovitostí, které jsou z hlediska ust. § 5 katastrálního zákona označeny v listině řádně“. Navrhl, aby Nejvyšší soud ČR rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o.s.ř. a že jde o rozsudek, proti kterému je podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. dovolání přípustné, přezkoumal napadený rozsudek bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) a dospěl k závěru, že dovolání žalobce není opodstatněné.

Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství(§ 149 obč.zák.). Zaniklé společné jmění lze vypořádat písemnou dohodou (§ 150 odst. l obč.zák.) uzavřenou ve lhůtě do tří let od zániku manželství (§ 150 odst. 4 obč.zák.). Jestliže do společného jmění náleží též nemovitost, nabývá dohoda účinnosti vkladem do katastru nemovitostí (§ 150 odst. 1 obč.zák.). Pokud v tříleté lhůtě není dohodou společné jmění manželů vypořádáno nebo ani není jedním z manželům v této lhůtě podán návrh na jeho vypořádání soudem (§ 150 odst. 3 obč.zák.), dojde jejím uplynutím k vypořádání společného jmění podle zákonné domněnky upravené v § 150 odst. 4 obč.zák.

Dohoda o vypořádání společného jmění může být uzavřena manžely nejen po zániku jejich manželství podle § 150 odst. l obč.zák., ale i za trvání manželství. Jde o dohodu upravenou v ustanovení § 24a zákona o rodině. Ten stanoví, že soud nezjišťuje příčiny rozvratu manželství a manželství rozvede, pokud manželé předloží písemnou smlouvu s ověřenými podpisy upravující pro dobu po rozvodu vypořádání majetkových vztahů, práva a povinnosti společného bydlení a případnou vyživovací povinnost a pravomocné rozhodnutí o schválení dohody o úpravě poměrů k nezletilým dětem pro dobu po rozvodu.

Předpokladem účinnosti dohod uzavíraných ve smyslu ustanovení § 150 odst. 1 obč.zák. a § 24a zákona o rodině, jimiž jsou vypořádávány také nemovitosti, je vklad práv podle těchto smluv do katastru nemovitostí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.6.2007, sp.zn. 22 Cdo 2201/2005, uveřejněný v časopise Soudní rozhledy č. 12, ročník 2007).

K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva [§ 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 265/1992 Sb.)].

Práva uvedená v § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. se zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu práva nebo výmazu vkladu práva, pokud tento zákon nestanoví jinak (§ 2 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb.) a vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak (§ 2 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.). Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu (§ 2 odst. 3 věta první zákona č. 265/1992 Sb.).

Podle ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru, b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin, c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný, d) právní úkon je učiněn v předepsané formě, e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.

Stejně jako ostatní podmínky taxativně vymezené ustanovením § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., jejichž splnění je předpokladem povolení vkladu (§ 5 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.), také okolnost, zda právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný (§ 5 odst. 1 písm. c/ zákona č. 265/1992 Sb.), zkoumá katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad (§ 5 odst. 1 věta druhá zákona č. 265/1992 Sb.). K tomuto dni se pak také váží účinky vkladu (§ 2 odst. 3 věta první zákona č. 265/1992 Sb.) [srov. stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.6.2000, sp. zn. Cpjn 38/98, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 44, ročník 2000; usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.1.2009, sp. zn. 21 Cdo 39/2008, publikované v časopise Soudní judikatura pod č. 110, ročník 2009].

Jestliže jsou podmínky vkladu splněny, katastrální úřad rozhodne, že se vklad povoluje; v opačném případě návrh zamítne (§ 5 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.).

Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností, za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část lze oddělit od ostatního obsahu (§ 41 obč. zák.).

V případě neplatnosti části právního úkonu pro nesrozumitelnost je při posuzování platnosti zbývající části třeba respektovat vůli účastníků tak, aby bylo alespoň částečně dosaženo účelu, k němuž účastníci směřovali (srov rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9.1997, sp. zn. 3 Cdon 1248/96, publikovaný v časopise Právní rozhledy č. 6, ročník 1998).

Jestliže v kupní smlouvě, kterou se převádí více nemovitostí, účastníci sjednají cenu tak, že ve smlouvě není cena jednotlivých nemovitostí specifikována (a to ani odkazem na znalecký posudek), a z povahy převáděných nemovitostí je zřejmé, že nemůže jít o stejné ceny, pak platí, že je-li smlouva neplatná ohledně převodu jedné z nemovitostí, je neplatná i v části týkající se zbývajících nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.9.2002, sp.zn. 22 Cdo 2127/2000, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 67, ročník 2004).

Je-li neplatná jen část smlouvy, podle které má dojít ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, a tuto část lze ve smyslu ustanovení § 41 obč. zák. od ostatní - platné - části oddělit, pak je třeba připustit, aby byl vklad do katastru nemovitostí povolen ohledně platné části smlouvy a návrh na vklad byl zamítnut, jen pokud jde o část neplatnou (k tomu srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 26.11.1993, sp.zn. 4 Cz 124/92, publikovaný v časopise Právní rozhledy pod č. 3, ročník 1994).

Vznikne-li pochybnost o obsahu právního úkonu z hlediska jeho určitosti nebo srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí výkladu právního úkonu o odstranění takové nejasnosti (§ 35 odst. 2 obč. zák.). Podle ustálené judikatury soudů výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní, jen není-li v rozporu s jazykovým projevem; tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu, včetně takového, který lze platně učinit jen písemně. V případě, že nejasnost právního úkonu nelze odstranit ani pomocí výkladu projevu vůle, je právní úkon neplatný (§ 37 odst. 1 obč.zák.). Pomocí výkladu právního úkonu přitom není dovoleno měnit smysl a obsah jinak jasného právního úkonu.

Z odůvodnění napadeného rozsudku vyplývá, že odvolací soud v daném případě z uvedených východisek pro postup podle ustanovení § 35 odst. 2 občanského zákoníku při rozhodování věci vycházel a posuzovanou dohodu účastníků správně interpretoval, dospěl-li k závěru, že její „účastníci měli v úmyslu vypořádat své společné jmění zcela, což vyplývá nejen z bodu IX. této dohody, ale i z toho, že se současně dohodli i na finančním vypořádání, které z uvedeného rozdělení nemovitostí vyplývá“.

Z tohoto výkladu dohody účastníků pak logicky vyplývá i závěr odvolacího soudu – respektující i shora citovanou ustálenou judikaturu soudů – že „vypořádání společného jmění účastníků je nedělitelné, neboť hodnotě nemovitostí, které mají připadnout do výlučného vlastnictví toho kterého z bývalých manželů, odpovídá finanční vypořádání tak, jak je v dohodě uvedeno“ (srov. § 41 obč. zák.).

Vycházeje ze shora citovaných závěrů a současně ze závěru, že „předmětná dohoda je nesrozumitelná v tom, že sporné nemovitosti zahrnuje jak mezi nemovitosti, které mají připadnout do výhradního vlastnictví žalobce, tak současně do výhradního vlastnictví Ing. B. T.“, dovolací soud správně uzavřel, že vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí v daném případě brání nesrozumitelnost právního úkonu, podle něhož měl být vklad povolen (§ 5 odst. 1 písm. c/ zákona č. 265/1992 Sb.), přičemž nepřichází v úvahu ani částečné vyhovění návrhu na vklad (§ 41 obč. zák. a contr.).

Z výše uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska dovolatelem uplatněných dovolacích důvodů správný, a protože nebylo zjištěno, že by rozsudek odvolacího soudu byl postižen vadou uvedenou v ustanovení § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., nebo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, Nejvyšší soud ČR dovolání Ing. J. T. podle ustanovení § 243b odst. 2 části věty před středníkem o.s.ř. zamítl.

O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1 a § 151 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř., neboť žalobce, s ohledem na výsledek dovolacího řízení, na náhradu svých nákladů nemá právo a účastnici řízení v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 15. června 2010

JUDr. Roman F i a l a , v. r.
předseda senátu

Vydáno: 15. June 2010
Vloženo: 22. March 2011